Es ist davon auszugehen, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2018 gegenüber 2017 nicht verschlechtern werden.
Langfristig betrachtet führen demografischer Wandel, sich verändernde Wohnungsanforderungen und energetische Vorgaben dazu, dass sich die MWG in den kommenden Jahren auch weiterhin diesen Themen stellen muss. Daher ist es wichtig, das bestehende Wohnungsangebot den Anforderungen weiter anzupassen bzw. zu erweitern. Die Diversifikation soll über Neubau sowie über Wohnungszuschnittsveränderungen erfolgen. Auch der Ankauf von sanierten Beständen und Arrondierungsflächen kommt dabei in Frage. Hinsichtlich des Mengengerüstes geht die MWG derzeit nicht von einer Bestandsreduzierung aus. Strategisch erwarten wir einen überschaubaren Bestandszuwachs.

Die Investitionstätigkeit soll auch in den Folgejahren auf hohem Niveau fortgesetzt werden. Die geplanten Investitionen für Instandhaltung/Instandsetzung/Modernisierung, Neubau und Ankauf für 2018 belaufen sich auf rund 35,7 Mio. €.
Im Jahr 2018 und den Folgejahren stehen Modernisierungen/Sanierungen in den Bestandsobjekten auf dem Bauplan. Umfangreiche Neubaumaßnahmen auf attraktiven Grundstücken, wie z.B. Neubau „Breiter Weg Südabschnitt“, Neubau in der „Mittelstraße“ gilt es fortzusetzen. Begonnen wird in 2018 auch mit dem Bauvorhaben „Luisencarré“ in der Erzberger Straße. Die gesamte Investitionstätigkeit soll die Position der Genossenschaft auf dem Magdeburger Wohnungsmarkt weiter stärken. Finanziert werden diese Maßnahmen aus Eigenmitteln, dem Mittelzufluss der Spareinlagen sowie aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus durch Darlehensaufnahmen über Kreditinstitute.

Die Investitionstätigkeit trägt zur Mieterzufriedenheit und Neukundengewinnung bei, aber auch zur Unterstützung der ansässigen Handwerker- und Baufirmen. Mit dem schon seit Jahren hohen Bauvolumen ist die MWG auch ein wichtiger Investor in der Stadt Magdeburg und sichert somit zahlreiche Arbeitsplätze.
Im Rahmen der Instandhaltung/Instandsetzung werden im Jahr 2018 Fremdkosten von rund 11,6 Mio. €, also durchschnittlich 21,52 €/m/WFL, überwiegend zur Verbesserung der Wohnungs- und Objektausstattungen zur Wiedervermietung eingesetzt. Die Instandhaltung/Instandsetzung liegt damit weiter auf hohem Niveau.
Die Genossenschaft erwartet für das Jahr 2018 eine Jahressollmiete von rund 34,6 Mio. €. Maßgeblich für diese Änderungen gegenüber dem Vorjahr sind u.a. die Vollauswirkung der Miete der Neubauobjekte Weinhofstraße/Pappelallee sowie der Neustädter Straße.

Es wird mit einer Durchschnittsmiete Wohnen von 5,21 €/m WFL/Monat im Jahr 2018 gerechnet. Aus Wohnungsleerstand und Mietminderung werden Erlösschmälerungen bei den Sollmieten von 3,2% im Jahr 2018 vorsichtig eingeschätzt.

Die 2009 eröffnete MWG-Spareinrichtung hat sich auch im Jahr 2017, trotz Niedrigzinsphase, positiv entwickelt. Die Genossenschaft erwartet für Ende 2018 das Anwachsen des Sparvolumens auf ca. 89,2 Mio. €.
Die Mittel der Sparer werden nachhaltig im investiven Bereich eingesetzt. Darüber hinaus sind partielle Bestandszukäufe zur Portfolioverbesserung in guten Lagen möglich.

Im Geschäftsjahr 2018 wird wiederum ein nachhaltig positives Jahresergebnis in Höhe von rd. 1,9 Mio. € erwartet. Das Jahresergebnis 2018 wird im Wesentlichen durch die im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Mio. € höheren Instandhaltungskosten beeinflusst werden.

Darüber hinaus wird auch 2018 eine positive Liquidität gegeben sein.

Ein aktives Bestands- und Betreuungsmanagement wird für die Zukunft von großer Bedeutung sein. Der sich verändernde Wohnungsmarkt und die demografische Entwicklung erfordern neue Aktivitäten. Dafür muss zum einen die Modernisierung und Anpassung der technischen Ausstattung der Wohnungen an die heutigen Bedürfnisse fortgesetzt werden. Zum anderen ist es wichtig, das Angebot neu errichteter Wohnungen in kleinteiligen Wohnanlagen mit zeitgemäßen Grundrissen zu erweitern.

Darüber hinaus wird die MWG ihr Betreuungsmanagement inklusive der sozialen Aktivitäten weiter entwickeln und verstärken. Der im November 2010 gegründete MWG-Nachbarschaftsverein zeigt viele Erfolge. Am 31.12.2017 zählte der Verein 305 Mitglieder, davon sind 50 ehrenamtlich aktiv. Insbesondere die Einbindung der älteren Mitglieder in das genossenschaftliche Leben sehen wir als Chance zur weiteren Steigerung der Attraktivität der MWG. Aber auch im Bereich der Kinderbetreuung wird der Verein aktiv.

Die Erweiterte Mitgliederbetreuung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des sozialen Betreuungsmanagements. Ziele aller Maßnahmen sind die Stärkung des Genossenschaftsgedankens, die weitere Entwicklung der MWG als Familiengenossenschaft sowie die Hinwendung zu den Mitgliedern.
Dazu tragen auch die Wohnungsmärkte in Nord, Mitte und Süd bei, denn sie werden von den Mitgliedern gut angenommen.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die im Jahr 2014 gegründete MWG-Stiftung.
Am 11.11.2014 erfolgte die Anerkennung durch das Landesverwaltungsamt in Sachsen-Anhalt. Die wichtigsten Stiftungsziele sind die Kinder- und Jugendförderung einschließlich der Erziehung und Bildung, die Altenhilfe, die Förderung des Sports und gemeinnütziger Vereine sowie die Unterstützung hilfsbedürftiger Personen. Es war eine bewusste Entscheidung, hierfür eine eigene unabhängige Rechtspersönlichkeit zu gründen. Die Anregung zur Gründung kam von den Vertretern der MWG. Sie unterstützen auch, dass die MWG finanzielle Mittel in das Stiftungsvermögen einbringt. Das Stiftungskapital ist im Jahr 2017 bereits auf über 1 Mio. € angewachsen.
Basierend auf dem Vorgenannten sowie der derzeitigen Belegung des Wohnungsbestandes sollten der Genossenschaft auch unter Berücksichtigung des weiteren demografischen Wandels aus heutiger Sicht keine entwicklungsbeeinträchtigenden und sonstigen unternehmerischen Risiken erwachsen. Auch weiterhin wird die MWG die bedarfsgerechte Erneuerung bzw. Veränderung ihres Wohnungsbestandes nachhaltig vorantreiben.

Die sich durch die positive Entwicklung der MWG- Spareinrichtung bietenden Möglichkeiten zur Bestands- und Finanzoptimierung werden auch künftig konsequent genutzt. Es fließen Mittel in den Neubau und in die Bestandsverbesserung sowie in den Ankauf sanierter Bestände bzw. Arrondierungsflächen, was zu einer Verbesserung des Bestandsportfolios führt.

Finanz- und Risikomanagement

Die MWG hat ein Risikomanagement implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller wesentlichen Risiken sicherstellt. Alle Bereiche sind darin eingebunden, der Vorstand trägt die Verantwortung. Es erfolgt eine ständige Weiterentwicklung der Risikobetrachtung. Die Einschätzung der Risiken erfolgt quartalsweise bzw. ist Thema in der regelmäßigen erweiterten Vorstandsberatung.

Risiken, die zu einer Entwicklungsbeeinträchtigung oder Bestandsgefährdung der MWG führen, sind derzeit nicht erkennbar.
Durch die Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH erfolgte im Jahr 2017 auf der Basis eines mehrjährigen Prüfungsplanes die Innenrevision der Prüffelder Kaufmännischer Bereich und Wohnungswirtschaftlicher Bereich. Die MWG-Spareinrichtung wird durch die PSD Bank Braunschweig, Abteilung Innenrevision, geprüft. Risikobehaftete negative Feststellungen wurden von beiden Prüfern nicht getroffen.

Es werden u.a. folgende Risiken betrachtet:

Liquiditätsrisiken

Die Überwachung und Steuerung der Liquiditätsrisiken erfolgt im Rahmen des Finanzmanagements durch Finanzplanung und monatliche Liquiditätsvorschau. Es erfolgt eine tägliche Kontrolle der liquiden Mittel. Damit wird gewährleistet, dass die MWG jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Auch 2018 wird der hohe Cashflow dazu führen, dass ein hohes Investitionsvolumen realisiert werden kann.
Durch die MWG-Spareinrichtung erfolgt wöchentlich die Auswertung des Sparvolumens.

Risiken, die sich aus Leerstand, Fluktuation, Mietentwicklung, Forderungsausfall sowie aus der Investitionstätigkeit ergeben können, unterliegen der ständigen Beobachtung. In Abhängigkeit von der Risikogewichtung erfolgt ein quartalsweises, halbjährliches oder jährliches Reporting durch die Bereiche. Darüber hinaus erfolgt eine regelmäßige Berichterstattung, auch hinsichtlich der Auswirkungen auf die Liquidität. Dabei wird in den nächsten Jahren das Hauptaugenmerk auf dem Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit einhergehend mit der Baupreisentwicklung liegen.

Ein aktives Forderungsmanagement kann zeitnah möglichen Zahlungsausfällen entgegenwirken.

Zinsänderungsrisiko

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert und die Kredite zur Risikominimierung auf 8 Kreditinstitute verteilt.
Das Zinsänderungsrisiko ist gering. Für rd. 75% der Verbindlichkeiten beträgt die Laufzeit mehr als 5 Jahre. Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von weniger als 5 Jahren sind zum Teil variabel finanziert. Es erfolgt eine permanente Beobachtung des Kapitalmarktes, um vor einem Anstieg der Zinsen entsprechende Zinssicherungsmaßnahmen zu ergreifen.

Zum Stichtag bestehen Zinsswaps in Höhe von insgesamt nominal 21,6 Mio. € mit dem jeweiligen entsprechenden Grundgeschäft. Die Swaps stellen kein Risiko dar, da sie generell an das Grundgeschäft (Darlehensvertrag) gekoppelt sind und so nur der Zinssicherung dienen. Ein Handel damit erfolgt nicht.

Der durchschnittliche Zinssatz im Jahr 2017 betrug 2,8% (Vorjahr: 3,1%).
In den nächsten Jahren wird der durchschnittliche Zinssatz aufgrund der bereits erfolgten Anschlussfinanzierungen leicht sinken. Die MWG wird auch weiterhin den Kurs zum Abbau der Verbindlichkeiten aus laufenden Krediten konsequent durch hohe planmäßige Tilgungen und Umschuldungen fortsetzen. Für die anstehenden Neubauvorhaben werden weiterhin auch Fremdmittel zum Einsatz kommen. Auch die Spareinrichtung wird weiterhin dazu einen positiven Beitrag leisten.

Die Zinsentwicklung der Sparprodukte ist ebenfalls mit in die Risikobetrachtung einbezogen.

Bestands- / Leerstandsrisiko

Es erfolgt eine regelmäßige Beobachtung des Wohnungsmarktes.
Wichtig bei der Neuvermietung ist die Bonitätsprüfung der Mietinteressenten, um hier schon frühzeitig einem Mietforderungsanstieg entgegenzuwirken. Eine nachhaltige Bestandsmieterpflege, auch durch Unterstützung der Aktivitäten des MWG-Nachbarschaftsvereins, sichert ein langfristiges Bleibeverhalten. Die Investitionen in den Bestand tragen ebenfalls zur Reduzierung des Bestands- und Leerstandsrisikos bei. Dabei wird kommenden Veränderungen in der Altersstruktur unserer Mitglieder Rechnung getragen.

Risiko aus Finanzanlagen

Auch die Tochtergesellschaften sind mit in die Risikobetrachtung einbezogen. Die bis 2019 geplanten Anlaufverluste der MWG-Parkraum GmbH werden entsprechend des Ergebnisabführungsvertrages von der Genossenschaft übernommen. Für die Tochtergesellschaften erfolgt quartalsweise die Einschätzung der Risikosituation durch die jeweiligen Geschäftsführer. Es sind keine Risiken erkennbar, die negative Auswirkungen auf die Genossenschaft haben.

Aufgrund der oben genannten Sachverhalte ist eine Gefährdung der wirtschaftlichen und finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft nicht erkennbar.

Magdeburg, den 29. März 2018

Thomas Fischbeck
Axel Herrmann