Langfristig betrachtet führen demografischer Wandel, sich verändernde Wohnungsanforderungen und energetische Vorgaben dazu, dass sich die MWG in den kommenden Jahren auch weiterhin diesen Themen stellen muss. Daher ist es wichtig, das bestehende Wohnungsangebot den Anforderungen weiter anzupassen bzw. zu erweitern. Die Diversifikation soll über Neubau sowie über Wohnungszuschnittsveränderungen erfolgen. Auch der Ankauf von sanierten Beständen und Arrondierungsflächen kommt dabei in Frage. Hinsichtlich des Mengengerüstes geht die MWG derzeit nicht von einer Bestandsreduzierung aus. Strategisch wird trotz des geplanten Verkaufs von Wohnungen im Bereich Wohneigentum ein überschaubarer Bestandszuwachs erwartet.

Die Investitionstätigkeit soll auch in den Folgejahren auf hohem Niveau fortgesetzt werden. Die geplanten Ausgaben für Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Neubau und Ankauf für 2019 belaufen sich auf ca. 35,3 Mio. €.

Im Jahr 2019 und den Folgejahren stehen Modernisierungen und Sanierungen in den Bestandsobjekten auf dem Bauplan.

Der Neubau im Breiten Weg wird voraussichtlich in 2019 beendet. In 2018 wurde mit dem Bauvorhaben „Luisenturm“ in der Erzberger Straße begonnen. Dieser Neubau wird schwerpunktmäßig in den Jahren 2019 bis 2022 erfolgen. Die gesamte Investitionstätigkeit soll die Position der Genossenschaft auf dem Magdeburger Wohnungsmarkt weiter stärken. Finanziert werden diese Maßnahmen aus Eigenmitteln, dem Mittelzufluss der Spareinlagen sowie aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus durch Darlehensaufnahmen über Kreditinstitute.

Die Investitionstätigkeit soll zur Mieterzufriedenheit und Neukundengewinnung beitragen, aber auch zur Unterstützung der ansässigen Handwerker- und Baufirmen. Mit dem schon seit Jahren hohen Bauvolumen ist die MWG auch ein wichtiger Investor in der Stadt Magdeburg.

Im Rahmen der Instandhaltung/Instandsetzung werden im Jahr 2019 Fremdkosten von ca. 10,5 Mio. €, also durchschnittlich 19,27 €/m² /WFL überwiegend zur Verbesserung der Wohnungs- und Objektausstattungen zur Wiedervermietung eingesetzt. Die Instandhaltung/Instandsetzung liegt damit weiter auf hohem Niveau.

Die Genossenschaft erwartet für das Jahr 2019 eine Jahresollmiete von ca. 35,0 Mio. €, die sich damit ungefähr auf Vorjahresniveau bewegt.

Es wird mit einer Durchschnittsmiete Wohnen von 5,26 €/m² WFL/Monat im Jahr 2019 gerechnet. Aus Wohnungsleerstand und Mietminderung werden Erlösschmälerungen bei den Sollmieten von 3,8 % im Jahr 2019 vorsichtig eingeschätzt.

Die 2009 eröffnete MWG-Spareinrichtung hat sich auch im Jahr 2018, trotz Niedrigzinsphase, positiv entwickelt. Die Genossenschaft erwartet für Ende 2019 das Anwachsen des Sparvolumens auf ca. 95,8 Mio. €.

Die Mittel der Sparer werden nachhaltig im investiven Bereich eingesetzt. Darüber hinaus sind partielle Bestandszukäufe zur Portfolioverbesserung in guten Lagen möglich.

Im Geschäftsjahr 2019 wird wiederum ein nachhaltig positives Jahresergebnis in Höhe von ca. 2,9 Mio. € erwartet. Das Jahresergebnis 2019 liegt damit auf dem Vorjahresniveau.

Darüber hinaus wird auch in 2019 eine positive Liquidität gegeben sein.

Ein aktives Bestands- und Betreuungsmanagement wird für die Zukunft von großer Bedeutung sein. Der sich verändernde Wohnungsmarkt und die demografische Entwicklung erfordern vielfältige Aktivitäten. Dafür muss zum einen die Modernisierung und Anpassung der technischen Ausstattung der Wohnungen an die heutigen Bedürfnisse fortgesetzt werden. Zum anderen ist es wichtig, das Angebot neu errichteter Wohnungen in kleinteiligen Wohnanlagen mit zeitgemäßen Grundrissen zu erweitern.

Darüber hinaus wird die MWG ihr Betreuungsmanagement inklusive der sozialen Aktivitäten weiter entwickeln und verstärken. Der im November 2010 gegründete MWG-Nachbarschaftsverein zeigt viele Erfolge. Am 31.12.2018 zählte der Verein 348 Mitglieder, davon sind 50 ehrenamtlich aktiv. Insbesondere die Einbindung der älteren Mitglieder in das genossenschaftliche Leben wird als Chance zur weiteren Steigerung der Attraktivität der MWG gesehen. Aber auch im Bereich der Kinderbetreuung wird der Verein aktiv.

Die MWG stellt sich den Herausforderungen des demografischen Wandels. Das altenfreundliche Wohnen mit dem dazugehörigen Netz sozialer Dienste ist von großer Bedeutung. Bereits 2009 hat die MWG begonnen, Aufzüge in den 10-Geschossern mit einem ebenerdigen Zugang umzubauen. Auch im Jahr 2018 gab es wieder zwei dieser Maßnahmen. So wird den Mietern – nicht nur den älteren, sondern auch ­Mietern mit Kindern – der barrierefreie Zugang zum Haus bzw. zur ­Wohnung möglich.

Die Erweiterte Mitgliederbetreuung ist eine wichtige Säule der Mieterbindung. Dazu tragen auch die Wohnungsmärkte in Magdeburg Nord, Mitte und Süd bei, die von den Mitgliedern gut angenommen werden. So bietet die Genossenschaft Raum für Begegnung in den Nachbarschaftstreffs im Stadtgebiet. Hier kann sich JEDER einbringen. Die Veranstaltungen der Erweiterten Mitgliederbetreuung, wie Radtour, Hofkonzert, Busreise zum Operettensommer, Kino-Kaffee-Kuchen im Moritzhof, Skatturnier und Domchorkonzert, erfreuen sich großer Beliebtheit.

Auch für Kinder gibt es vielfältige Angebote, wie das MWG-Kinderferienlager, der FCM-Fußballtag, das MWG-Familiencamp sowie die alljährliche MWG-Kinderweihnachtsfeier.

Soziale Unterstützung und Begleitung, Hausbesuche sowie die Vermietung von Gästewohnungen zählen ebenfalls zu den Aufgaben der Erweiterten Mitgliederbetreuung.

Die MWG ist auch eine Familiengenossenschaft, d.h., auch für junge Familien gibt es Angebote - und nicht nur wohnungsseitig. So tragen beispielsweise Patenschaftsverträge mit Kindertageseinrichtungen und die Zusammenarbeit mit sozialen Trägern zur Unterstützung bei. Im Jahr 2013 erfolgte der Kauf der Kita „Am Nordpark“ sowie des Hortes „Pappelallee“ aus dem Liegenschaftsportfolio der Landeshauptstadt. Damit erwarb die MWG ein anteiliges Belegungsrecht für freie Kita-Plätze; ein zusätzliches Vermietungsargument für die MWG. In 2016/2017 erfolgte aufgrund der großen Nachfrage an Kita-Plätzen ein Erweiterungsbau zur Schaffung zusätzlicher Plätze.

Unter dem Motto „Gemeinsam stark“ hat sich die MWG-­Stiftung auch im Jahr 2018 vielfältiger Zielgruppen und ­Themen angenommen.

So konnten für Kinder ein Theaterprojekt zur musikalischen Bildung sowie ein Konzert im Rahmen der Magdeburger Domfestspiele organisiert werden. Bei einer Stadtrundfahrt lernten Seniorinnen und Senioren mit eingeschränkter Mobilität ­Magdeburg aus neuer Perspektive kennen und ein Stiftungstreffen brachte Stiftungen zum Dialog zusammen.

Mit der Fördermöglichkeit für gemeinnützige Vereine und Einrichtungen wurden Projekte in den Bereichen Sport, Bildung und Kultur unterstützt. Neue Impulse erhielt die Stiftung neben dem neuen Standort im MWG-Nachbarschaftstreff Mitte auch durch personelle Unterstützung. Sowohl die Vernetzung mit Partnern als auch die langfristige Sicherung des Stiftungskapitals durch den Abschluss neuer Anlagen bildeten einen weiteren Schwerpunkt der Arbeit. Das Stiftungskapital ist im Jahr 2018 auf über 1,2 Mio. € angewachsen und bietet somit die ideale Grundlage für die vielfältigen Vorhaben der Zukunft.

Aufgrund des hohen zukünftigen Bauvolumens könnten sich eventuell Risiken aus steigenden Baupreisen und aus der Verfügbarkeit der erforderlichen Bauleistungen ergeben. Gegenmaßnahmen sind u.a. die langfristige Bindung der Partnerunternehmen und die Bündelung von Baumaßnahmen.

Aufgrund des demographischen Wandels könnte sich die Fluktuationsquote erhöhen. Um diesem Thema zu begegnen, ist auch in den kommenden Jahren ein wesentlicher Betrag für die Wiederherstellung der Wohnungen und der daraus resultierenden Verbesserung der Vermietbarkeit eingeplant. Als zweite strategische Gegenmaßnahme zum demographischen Wandel entwickelt die MWG Konzepte zum betreuten Wohnen sowie moderne Zuschnitte durch eine auf der Geschäftsstrategie basierenden Neubautätigkeit. Die Genossenschaft minimiert auf diese Weise das Risiko aus der zunehmenden ­Altersstruktur und nutzt Chancen aus der Neubautätigkeit.

Basierend auf dem Vorgenannten sowie der derzeitigen Belegung des Wohnungsbestandes sollten der Genossenschaft auch unter Berücksichtigung des demographischen Wandels aus heutiger Sicht keine entwicklungsbeeinträchtigenden und sonstigen unternehmerischen Risiken erwachsen. Auch weiterhin wird die MWG die bedarfsgerechte Erneuerung bzw. Veränderung ihres Wohnungsbestandes nachhaltig vorantreiben.

Die sich durch die positive Entwicklung der MWG-Spareinrichtung bietenden Möglichkeiten zur Bestands- und Finanzoptimierung werden auch künftig konsequent genutzt. Es fließen Mittel in den Neubau und in die Bestandsverbesserung sowie in den Ankauf sanierter Bestände bzw. Arrondierungsflächen, was zu einer Verbesserung des Bestandsportfolios führt.

Die MWG hat ein Risikomanagement implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller wesentlichen Risiken sicherstellt. Alle Bereiche sind darin eingebunden, der Vorstand trägt die Verantwortung. Es erfolgt eine ständige Weiterentwicklung der Risikobetrachtung. Die Einschätzung der Risiken erfolgt quartalsweise bzw. ist Thema in der regelmäßigen erweiterten Vorstandsberatung.

Risiken, die zu einer Entwicklungsbeeinträchtigung oder Bestandsgefährdung der MWG führen, sind derzeit nicht erkennbar.

Durch die Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH erfolgte im Jahr 2018 auf der Basis eines mehrjährigen ­Prüfungsplanes die Innenrevision der Prüffelder Wohnungseigentumsbetreuung und Risikomanagement. Die MWG-Spareinrichtung wird durch die PSD Bank Braunschweig, Abteilung Innenrevision, geprüft. Risikobehaftete negative Feststellungen wurden von beiden Prüfern nicht getroffen.

Es werden u. a. folgende Risiken betrachtet:

Liquiditätsrisiken

Die Überwachung und Steuerung der Liquiditätsrisiken erfolgt im Rahmen des Finanzmanagements durch Finanzplanung und monatliche Liquiditätsvorschau. Es erfolgt eine tägliche Kontrolle der liquiden Mittel. Damit wird gewährleistet, dass die MWG jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Auch 2019 wird der hohe Cashflow dazu führen, dass ein hohes Investitionsvolumen realisiert werden kann.

Durch die MWG-Spareinrichtung erfolgt wöchentlich die Auswertung des Sparvolumens.

Risiken, die sich aus Leerstand, Fluktuation, Mietentwicklung, Forderungsausfall sowie aus der Investitionstätigkeit ergeben können, unterliegen der ständigen Beobachtung. In Abhängigkeit von der Risikogewichtung erfolgt ein quartalsweises, ­halbjährliches oder jährliches Reporting durch die Bereiche. Darüber hinaus erfolgt eine regelmäßige Berichterstattung, auch hinsichtlich der Auswirkungen auf die Liquidität. Dabei wird in den nächsten Jahren das Hauptaugenmerk auf dem ­Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit einhergehend mit der Baupreisentwicklung liegen.

Ein aktives Forderungsmanagement kann zeitnah möglichen Zahlungsausfällen entgegenwirken.

Zinsänderungsrisiko

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert und die Kredite zur Risikominimierung auf 8 Kreditinstitute verteilt.

Das Zinsänderungsrisiko ist gering. Für ca. 54 % der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt die Laufzeit mehr als 5 Jahre. Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von weniger als 5 Jahren sind zum Teil variabel finanziert. Es ­erfolgt eine permanente Beobachtung des Kapitalmarktes, um vor einem Anstieg der Zinsen entsprechende Zinssicherungsmaßnahmen zu ergreifen.

Zum Stichtag bestehen Zinsswaps in Höhe von insgesamt ­nominal 17,6 Mio. €, die entsprechende Grundgeschäfte (Darlehensverträge) absichern und somit nur der Zinssicherung ­dienen. Ein Handel damit erfolgt nicht.

Der durchschnittliche Zinssatz im Jahr 2018 betrug 2,7 % ­(Vorjahr: 2,8 %).

In den nächsten Jahren wird der durchschnittliche Zinssatz ­aufgrund der bereits erfolgten Anschlussfinanzierungen leicht sinken. Die MWG wird auch weiterhin den Kurs zum Abbau der Verbindlichkeiten aus laufenden Krediten konsequent durch hohe planmäßige Tilgungen und Umschuldungen fortsetzen. Für die anstehenden Neubauvorhaben werden weiterhin auch Fremdmittel zum Einsatz kommen. Auch die Spareinrichtung wird weiterhin dazu einen positiven Beitrag leisten.

Die Zinsentwicklung der Sparprodukte wird ebenfalls mit in die Risikobetrachtung einbezogen. Der durchschnittliche Zinssatz im Jahr 2018 betrug 1,2 % (Vorjahr: 1,4 %).

Bestands-/Leerstandsrisiko

Es erfolgt eine regelmäßige Beobachtung des Wohnungsmarktes. Wichtig bei der Neuvermietung ist die Bonitätsprüfung der Mietinteressenten, um hier schon frühzeitig einem Mietforderungs­anstieg entgegenzuwirken. Eine nachhaltige Bestandsmieterpflege, auch durch Unterstützung der Aktivitäten des MWG-­Nachbarschaftsvereins, sichert ein langfristiges Bleibeverhalten. Die Investitionen in den Bestand tragen ebenfalls zur Reduzierung des Leerstandsrisikos und zur Diversifikation des Wohnungsangebotes bei. Dabei wird kommenden Veränderungen in der Altersstruktur der Mitglieder Rechnung getragen.

Risiko aus Finanzanlagen

Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls mit in die Risikobetrachtung einbezogen. Die bis 2019 geplanten Anlaufverluste der MWG-Parkraum GmbH werden entsprechend des Ergebnisabführungsvertrages von der Genossenschaft übernommen. Für die Tochtergesellschaften erfolgt quartalsweise die Einschätzung der Risikosituation durch die jeweiligen Geschäftsführer. Es sind keine Risiken erkennbar, die negative Auswirkungen auf die Genossenschaft haben.

Aufgrund der oben genannten Sachverhalte ist eine Gefährdung der wirtschaftlichen und finanziellen Entwicklung der Genossenschaft nicht erkennbar.
 

Magdeburg, den 29. März 2019

Thomas Fischbeck
Helmut H. Seibert