Die Genossenschaft hat ihren Sitz in Magdeburg und ist ein­getragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stendal mit der Registernummer 2041.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches  §§ 242 ff in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) und den ergänzenden Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt worden. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen vom 17. Juli 2015 ergänzt um spezifische Posten des DMBilG.

Für die GuV wurde wie bisher das Gesamtkostenverfahren gewählt. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.

Für sämtliche Posten werden die auf den vorhergehenden ­Jahresabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertung­smethoden beibehalten.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsregeln angewandt:

Vermögensgegenstände und Schulden wurden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung angesetzt (§ 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB). Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der Prämisse der Unternehmensfortführung, es ergaben sich keine Änderungen bei den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Anlagevermögen

Die Bewertung der entgeltlich erworbenen Konzessionen, ­gewerblichen Schutzrechte und ähnlichen Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten erfolgte zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung ­linearer Abschreibungen von 33,3 % pro Jahr.

Das Sachanlagevermögen, das insbesondere Grundstücke und Wohngebäude umfasst, wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um Abschreibungen bewertet. Zugänge werden zeitanteilig abgeschrieben.

Die Wohnbauten sowie die Geschäfts- und anderen Bauten auf eigenen Grundstücken werden auf Basis der Restnutzungsdauer ab 01.07.1990 (DM-Eröffnungsbilanz) unter Zugrunde­legung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren planmäßig linear abgeschrieben. Die Abschreibung des Geschäftsgebäudes wird ab 2000 ausgehend von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren planmäßig linear vorgenommen. Für seit 2014 angekaufte Geschäfts- und Wohngebäude werden die planmäßigen Abschreibungen, ausgehend vom Sanierungsjahr ebenfalls über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren linear vorgenommen. Außenanlagen werden mit 5 % p. a. abgeschrieben. Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von Modernisierungen wurden bei den Abschreibungen ganzjährig berücksichtigt.
Bei einem von drei Wohngebäuden (Komplexmodernisierungsmaßnahmen aus 2019) wurde im Geschäftsjahr eine ­Anpassung der Restnutzungsdauer an den tatsächlichen ­Sanierungsstand vorgenommen. Grundlage ist ein Bewertungsmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Die neue Restnutzungsdauer wird in Abhängigkeit der Gesamtnutzungsdauer, des Gebäudealters sowie des ­Modernisierungsstandes ermittelt. Es ergab sich eine Erhöhung der Restnutzungsdauer um 6  Jahre. Die planmäßigen Ab­schreibungen verminderten sich um 10,7 T€.

Für Gebäude mit hohen Mietenmultiplikatoren wurden zum 31.12.2019 die Ertragswerte nach ImmoWertV ermittelt. Im Ergebnis ergaben sich keine außerplanmäßigen Abschreibungen bzw. Zuschreibungen auf Objekte, bei denen in früheren Jahren außerplanmäßige Abschreibungen durchgeführt worden sind.

Für eine Baumaßnahme wurden im Geschäftsjahr Tilgungs­zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von 128,8 T€ von den Herstellungskosten aktivisch abgesetzt.

Modernisierungskosten werden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit die Voraussetzungen des § 255 HGB erfüllt sind. Leistungen eigener Bautechniker sind im Geschäftsjahr in Höhe von 252,8 T€ aktiviert worden. Von dem Wahlrecht der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurde wie in Vorjahren kein Gebrauch gemacht.

Niedrigere Wertansätze von Vermögensgegenständen, die auf Abschreibungen nach § 253 Abs. 4 HGB in der bis zum 28. Mai 2009 geltenden Fassung beruhen, die in Geschäftsjahren vorgenommen wurden, die vor dem 01.01.2010 begonnen haben, werden unter Anwendung der für sie geltenden Vorschriften in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung, fortgeführt. Hier wurde wie im Vorjahresabschluss vom Wahlrecht der Beibehaltung des niedrigeren Wertansatzes gemäß Art. 67 Abs. 4 EGHGB Gebrauch gemacht.

Weiterhin ergab die Prüfung der Entwicklung der Bodenrichtwerte und der Vergleich mit den Buchwerten der Grundstücke der Genossenschaft zum 31.12.2019 eine ordnungsgemäße Bewertung der Grundstücksflächen.

Unter dem Posten „Grundstücke ohne Bauten“ werden zur Neubebauung vorgesehene Grundstücke ausgewiesen.

Technische Anlagen und Maschinen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden planmäßig linear auf Basis einer Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800,00 € netto werden im Anschaffungsjahr vollständig abgeschrieben und im Anlagen­spiegel als fiktiver Abgang dargestellt.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen beinhalten die voll eingezahlten Geschäftsanteile von jeweils 25,0 T€ an den Tochtergesellschaften MWG-Media GmbH und MWG-Energie GmbH, den Geschäftsanteil in Höhe von 250,0 T€ an der ­Tochtergesellschaft MWG-Parkraum GmbH, sowie den Geschäftsanteil in Höhe von 150,0 T€ an der MWG-Service GmbH. Des Weiteren werden den Gesellschaften zuge­führte Kapitalrücklagen von 837,9 T€ (MWG-Media GmbH), 1.529,0 T€ (MWG-Energie GmbH), 1.000,0 T€ (MWG-­Parkraum GmbH) sowie 636,4 T€ (MWG-Service GmbH) ­ausgewiesen.

Der Posten „Andere Finanzanlagen“ beinhaltet einen voll eingezahlten Geschäftsanteil an einer Genossenschaft in Höhe von 0,5 T€.

Umlaufvermögen

Der Posten Unfertige Leistungen enthält ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten von 14.514,8 T€ (per 31.12.2018: 14.287,5 T€). Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungskosten. Wertberichtigungen aufgrund von Wohnungsleerständen wurden vorgenommen.

Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert unter Berücksichtigung erkennbarer Risiken vorgenommen.

Bei den Forderungen aus Vermietung wurden Einzelwertberichtigungen (349,7 T€) in Höhe des zu erwartenden Ausfall­risikos vorgenommen. Uneinbringliche Forderungsbestände sind direkt abgeschrieben worden.

Kassenbestände und Bankguthaben werden jeweils zum Nennwert angesetzt.

Zum Stichtag 31.12.2019 ist kein aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung auszuweisen (per 31.12.2018: 79,0 T€).

Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Passivierungspflichtige sonstige Rückstellungen wurden gemäß § 253 Abs.1 S. 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.

Zum 31.12.2018 wurden Rückstellungen infolge einer Altersteilzeitvereinbarung mit einem Arbeitnehmer passiviert. Die Arbeitsleistung wurde gemäß Vereinbarung im Blockmodell erbracht. Diese Altersteilzeitvereinbarung lief zum 31.01.2019 aus.
Auf Basis der Ende 2018 abgeschlossenen Betriebsvereinbarung zur Regelung von Altersteilzeit wurden im Jahr 2019 neue Vereinbarungen mit Mitarbeitern der Genossenschaft mit einer maximalen Dauer von 10 Jahren (Blockmodell) geschlossen.
Für die Altersteilzeitvereinbarungen erfolgte zum Stichtag 31.12.2019 die Rückstellungsberechnung durch die HEUBECK AG auf der Grundlage der HEUBECK-RICHTTAFELN 2018 G mit einem Rechnungszins von 0,72 %. Künftige Gehalts­steigerungen wurden ab 2019 in Höhe von 2,5 %-Punkten berücksichtigt. Zum 31.12.2019 ergaben sich Verpflichtungen aus Erfüllungsrückständen in Höhe von 122.699 € sowie aus Aufstockungsleistungen in Höhe von 480.789 €, die zu passivieren sind. Zum 31.12.2019 wurden die Rückstellungen für Altersteilzeit in Höhe von insgesamt 603.488 € mit den zum Stichtag vorhandenen Wertguthaben aus Altersteilzeit in Höhe von 131.862 € verrechnet (vgl. hierzu § 246 Abs. 2 HGB Verrechnungsgebot für Altersteilzeitrückstellungen), so dass Rückstellungen in Höhe von 471.626 € verbleiben.

Die Betriebsvereinbarung zur Altersteilzeit aus dem Jahr 2018 gilt auch für Mitarbeiter, die der Betriebsüberleitungsvereinbarung zur MWG-Service GmbH unterliegen. Zwischen der Genossenschaft und der MWG-Service GmbH wurde in einer Kostenübernahme-Vereinbarung die Regelung zum Schuldbeitritt mit vollständiger Erfüllungsübernahme für den Teil der Aufstockungsleistungen getroffen. Die Genossenschaft ist daher verpflichtet, die Aufstockungsleistungen als eigene Verpflichtungen zu behandeln und eine Rückstellung zu passivieren. Die Rückstellung für diese Aufstockungsleistung wurde zum Stichtag 31.12.2019 durch die HEUBECK AG auf Grundlage der HEUBECK-RICHTTAFELN 2018 G mit einem Rechnungszins von 0,63% ermittelt. Künftige Gehaltssteigerungen wurden ab 2019 in Höhe von 2,5 %-Punkten berücksichtigt. Die Rückstellung für Aufstockungsleistungen im Rahmen von Altersteilzeitvereinbarungen der MWG-Service GmbH sind in Höhe von 173.419 € in der Genossenschaft zu bilanzieren.

Für im Geschäftsjahr unterlassene und im Folgejahr innerhalb der ersten 3 Monate nachgeholte Instandhaltungen wurde ein Betrag von 207,4 T€ passiviert.

Für die zum Stichtag 31.12.2019 bestehenden Jubiläumsverpflichtungen gegenüber berechtigten Arbeitnehmern wurden Rückstellungen auf Basis der Berechnungen der HEUBECK AG und unter Berücksichtigung des Rechnungszinses von 1,97% (gemäß Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank für ­Dezember 2019 bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren) gebildet. Dabei erfolgte die Bewertung der Verpflichtungen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren, wobei zum Stichtag 31.12.2019 jeweils nur der Teil der künftigen Jubiläumsleistungen berücksichtigt wird, der zeitratierlich bereits erdient ist. In die Ermittlung wurden Sozialversicherungsbeiträge einbezogen, ein vorzeitiges Ausscheiden der Arbeitnehmer wurde nicht berücksichtigt.

Im Zusammenhang mit dem Ankauf einer unbebauten Grundstücksfläche wurde entsprechend des Kaufvertrages eine Spielplatzpatenschaft für einen anliegenden Spielplatz übernommen. Für die jährliche Bereitstellung von Ersatz- und Re­paraturleistungen von 2,0 T€ für 10 Jahre, beginnend ab dem 01.01.2016 wurde eine entsprechende Rückstellung in Höhe von 20,0 T€ gebildet. Diese wurde zum Barwert angesetzt. Der Abzinsungssatz beträgt 1,5 %.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert worden (§ 253 Abs. 1 HGB).

Für Verbindlichkeiten mit steigender Verzinsung (Spareinlagen) wird zum 31. Dezember 2019 in Höhe des Unterschieds­betrages zwischen der durchschnittlichen Verzinsung und den bis zum ­Bilanzstichtag gewährten Zinsen eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von 171,4 T€ ausge­wiesen.

Als Passiver Rechnungsabgrenzungsposten werden voraus ­gezahlte Mieten ausgewiesen.

Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechtes des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB wurden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

I. Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagever­mögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Dieser ist als ­Anlage 1 dem Anhang beigefügt.

2. Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthält keine Beträge wesentlichen Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

• Altersteilzeitverpflichtungen MWG 471,6 T€

• Hausbewirtschaftung
  (Betriebskosten – Messdienstkosten) 409,0 T€

• Betriebskosten für eigene WEG Wohnungen 349,9 T€

• Bauinstandhaltungen 207,4 T€

• sonstige Personalkosten 174,3 T€

• Altersteilzeitverpflichtungen (Aufstockung)
  MWG-Service GmbH 173,4 T€

4. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge wesentlichen Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

6. Eigenkapital
Die Entwicklung des Bilanzgewinns ergibt sich wie folgt:

Der lt. Ausschüttungsbeschluss der Vertreterversammlung auszuschüttende Betrag betrug 323.348,90 €. Die tatsächliche Ausschüttung war um 1.251,64 € geringer.

7. Verbindlichkeiten
Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu ­einem Jahr:

8. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte u. a. Rechte ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2).

9. Im Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen werden keine Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.
 

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung enthalten:

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind mit ­Ausnahme der oben bereits dargestellten Sachverhalte keine ­wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten.

1. Haftungsverhältnisse

Unverzinsliche Sicherungsgrundschuld in Höhe von 860,0 T€ für die Landeshauptstadt Magdeburg im Zusammenhang mit dem Ankauf einer KITA und eines Hortes in 2013. Diese betrifft die Weitergabe des Grund­besitzes bzw. die Zweckbindung, die unentgeltliche KITA- und Hortnutzung durch einen anerkannten Träger der Jugendhilfe für die Dauer von 20 Jahren nach Besitzübergang zu gewährleisten. Entsprechend des Über­lassungsvertrages werden Verträge für direkt abzurechnende Kosten unmittelbar vom Träger mit den entsprechenden Unternehmen abgeschlossen bzw. abgerechnet. Besitzübergang war der 01.09.2013. Die Nachzahlungsverpflichtung reduziert sich jährlich um 1/20 (43,0 T€). Die MWG – Wohnungsgenossenschaft hat die Einrichtung zur Förderung der Kinder- und Jugendbetreuung erworben. Durch ein vereinbartes bis zu 25 %iges Belegungsrecht können freie Betreuungsplätze den eigenen Mitgliedern angeboten werden.

Garantieverpflichtungen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. in Höhe von 295,6 T€.

Für die Tochtergesellschaft MWG-Parkraum GmbH hat die MWG Patronatserklärungen gegenüber der Deutschen Kreditbank AG sowie der Volksbank Magdeburg eG abgegeben. Die Deutschen Kreditbank AG hat der MWG-­Parkraum GmbH zur Errichtung eines Parkhauses Darlehen in einem Volumen von insgesamt 6,3 Mio. € ausgereicht. Die Volksbank Magdeburg eG hat der MWG-Parkraum GmbH einen weiteren Kredit über 0,5 Mio. € gewährt.

Für die Tochtergesellschaft MWG-Service GmbH hat die MWG eine Patronatserklärung gegenüber der Deutschen Kreditbank AG für einen Kontokorrentkredit in Höhe von     0,1 Mio. EUR abgegeben

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen Verpflichtungen aus abgeschlossenen Ver­trägen über Bauleistungen für laufende bzw. geplante ­Bauvorhaben mit einem Gesamtverpflichtungsbetrag von 18.457,3 T€.

3. Finanzinstrumente:

Im Geschäftsjahr wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen verwendet. Dem Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Die mit der aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewertungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag 12.032,3 T€ (per 31.12.2018: 17.622,7 T€).

Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung werden angewandt. Auf Grund der Betragsidentität und der Kongruenz der Laufzeiten, Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine gleichen sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft aus.

Die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten ­Risiken beträgt -1.586,7 T€ (per 31.12.2018: -2.135,3 T€). Dieser Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag ­basiert auf dem „Black & Scholes Modell“ und dem Barwert der aggregierten Cashflows.

4. Die Genossenschaft besitzt folgende Kapitalanteile an ­anderen Unternehmen

Die Genossenschaft hat insgesamt vier Tochterunternehmen, davon bestehen für die unter lfd. Nr. 1 bis 4 aufgeführten Gesellschaften jeweils Ergebnisabführungs-/Verlustübernahmeverträge.

Die Genossenschaft hält bei allen Tochterunternehmen ­jeweils 100,0 % der Geschäftsanteile.

Das Jahresergebnis der Gesellschaften zu den lfd. Nrn. 1 bis 3 beträgt nach Ergebnisabführung/Verlustübernahme jeweils 0,00 € entsprechend der Regelungen der Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge.
Für die Gesellschaft zu lfd. Nr. 4 besteht seit dem 01.01.2019 ebenfalls ein Beherrschungs- und Ergebnis­abführungsvertrag. Die Ergebnisabführung durch die MWG-Service GmbH erfolgt bis zum Ausgleich des Verlust­vortrages (per 31.12.2018 in Höhe von 115,4 T€) nicht. Nach Verrechnung des Jahresergebnisses 2019 mit dem Verlustvortrag verbleibt ein Verlustvortrag in Höhe von 19,7 T€ in der MWG-Service GmbH.

Der Sitz der MWG-Media GmbH und der MWG-Energie GmbH ist Magdeburg, Letzlinger Straße 3. Die MWG-­Parkraum GmbH sowie die MWG-Service GmbH haben ­ihren Sitz in Magdeburg, Letzlinger Straße 5.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr 2019 um 177.057,12 € erhöht.

Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e. V., Breiter Weg 261, 39104 Magdeburg

Thomas Fischbeck
Vorstandsmitglied, Sprecher des Vorstandes

Dr. Andreas Hartung (ab 01.07.2019)
Vorstandsmitglied

Helmut H. Seibert (ab 01.01.2019)
Vorstandsmitglied

Marion Hannebohm, Aufsichtsratsvorsitzende
Werner Kaleschky (bis 18.06.2019)
Matthias Kruppa
Reinhard Stern
Oliver Ball
Ingolf Mehl
Christine Henze
Helmut Herdt
Thomas Sänger
Gitte Jahn (ab 18.06.2019)

Die im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemein­schaften geführten Treuhandkonten belaufen sich zum 31.12.2019 auf 4.511.746,61 €.

Mit der Ende 2018 abgeschlossenen Betriebsvereinbarung zur Regelung von Altersteilzeit können berechtigte Mitarbeiter der Genossenschaft sowie der MWG-Service GmbH auch im Jahr 2020 Altersteilzeit mit einer maximalen Dauer von 10 Jahren (Blockmodell) in Anspruch nehmen.

Das Geschäftsjahr 2019 schließt mit einem Jahresüberschuss von 3.058.617,01 €. Aus dem Überschuss sind bei Bilanzaufstellung satzungskonform 500.000,00 € in die gesetzliche Rücklage und 250.000,00 € in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt worden.

Der für den 23.06.2020 anberaumten ordentlichen Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, vom Bilanzgewinn in Höhe von 2.308.617,01 € einen Betrag von 326.446,49 € für die Ausschüttung einer 3%igen Dividende zu verwenden und 1.982.170,52 € den Anderen Ergebnisrücklagen zuzuweisen.
 

Magdeburg, den 30. März 2020

Der Vorstand

Thomas Fischbeck
Dr. Andreas Hartung
Helmut H. Seibert